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政策一路坚挺房地产未来走向被持续看好-【资讯】

发布时间:2021-07-16 02:09:38 阅读: 来源:钢模板厂家

摘要: 房地产板块经历了2~3 月估值修复行情后,4 月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落,但从年报、一季报业绩和短期债务触底回升和5月销售继续向好来看,基本面托底5月估值,优质、区域性、主题个股安全边际高,坚定看好房地产板块。

房地产板块经历了2~3 月估值修复行情后,4 月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落,但从年报、一季报业绩和短期债务触底回升和5月销售继续向好来看,基本面托底5月估值,优质、区域性、主题个股安全边际高,坚定看好房地产板块。

一、基本面政策面托底估值,坚定看好

2~3月我们提出“极寒已过、春暖花开”,板块强劲反弹,4月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落,房地产(申万)指数微跌1.6%跑赢大盘,部分个股回调较大安全垫变高,我们认为板块5月不悲观,坚定看好。基于以下三点:

1、政策继续托底,因城施策去库存政策不变。

中央政治局会议强调“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策”。政策释放有序消化房地产库存信号,意味着供求将得到平稳释放,有利于行业稳定。

2、4月销售同比高增长,5月销售热度持续,预计环比持续增长,同比维持高位增幅50%~60%。

4月百城住宅均价环比上涨1.45%,环比收窄0.45个百分点,但上涨城市个数增加11个达71城。5月房企大多抓住市场窗口,加大推盘量,有益成交。

3、行业基本面持续好转。

存货资产比大幅下降,开发商加大投资开工力度,投资继续向好。3月房地产开发投资增速超预期,4月保持向好态势,全年增速达10%概率大。2016Q1延续2015年以来的向好趋势,142家A股上市房企2015年经营显著好转,营收同比增长40%、归母公司净利润增长11%,2016Q1营收增长94%、归母公司净利同比增长29%。货币资金充裕,经营活动现金流入增加,短期偿债能力显著上升,财务风险逐步释放。

二、销售热度不减

一手房成交:53城成交面积环比微跌、同比涨幅收窄。53城一手房成交面积3784万平方米,环比-11%(一线-20%、二线-6%、三四线-11%),同比增59%(一线+0.3%、二线+79%、三四线+59%;二线23城、三四线26城分别有21、21个同比正增长)。4月成交数据符合预期,一线在限购政策抑制下成交增速受挫,二线、三四线绝大部分城市仍保持了同比增长,但增速在高基数上较3月收窄。

一手房库存:可售面积二线微降、去化时间二线、三四线继续下降。18个城市去化时间7.9个月,相比上月8.5、去年同期14.6个月继续下降。其中一线4城8.1个月较上月增加0.7个月、二线9城7.0个月(3月:8.4个月)、三四线5城12.9个月(3月:13.7个月)。

二手房成交:二线继续领先。18个城市二手房成交面积1352万平方米,环比-11%(一线-32%、二线-1%、三四线+14),同比+80%(一线+27%、二线+108%、三四线+80%)。

三、二线热潮带动市场整体上扬

100大中城市总体供应/成交情况:2016年4月,100个样本城市整体供应建面0.72万平方米(环同比+9.1%、-7.3%),成交土地建面0.51万平方米(环比-10.4%、同比+21.4%),成交土地价款1246.5亿元(环比+18.6%、同比+82.3%)。成交楼面均价2075元/平方米(环比+32.3%、同比+50.1%),总体溢价率56.1%,环比增加17个百分点,单月溢价率创下10年以来的新高。

分城市类型看,住宅类用地:二线地价迅速抬升。2~3月二线城市的土地成交率先回复。4月,100城住宅类土地总体供应面积0.31万平方米(环比+7.9%、同比-3.1%),其中一线、二线、三四线城市供应同比均出现了增长,分别增10.1%、10.8%、5.1%。成交二线仍然突出,总体成交规划建筑面积0.21万平方米(环比-13.6%、同比-30.9%),主要是一线城市同比大幅下滑97.6%,而二线同比+53.9%,连续5个月同比正增长。三四线城市也在本月同比增长33%,一改连续3个月的负增长。

从成交土地价格来看,二线城市本月成交均创历史新高,溢价率也出现飙升。二线城市成交土地均价7472元/平方米,环比增54%、同比增188%。二线、三四线城市溢价率分别为86%、15.1%,二线溢价率在上月57.5%的基础上再度提升,一线成交量少溢价率为0,三四线溢价率小幅回落。从三个月移动平均溢价率来看,二线溢价率处历史高位。

四、“有序”消化库存,因城施策去库存政策不变

4月29日召开的中共中央政治局会议,强调“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策”。与此前高层多次强调去库存相比,在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。“有序”契合当前的市场背景,今年以来一线城市房价过快上涨引起了沪深等调控政策的收紧,目前热点一二线城市库存有限,而非热点的三四线城市去库存任务仍较为艰巨。(转自李少明 中国房地产报)

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